Kupní smlouva bez kupní ceny? Nejvyšší soud připustil možnost, která dosud působila nemyslitelně

Že kupní smlouva na nemovitost musí obsahovat kupní cenu, považovala většina právníků i realitních profesionálů za samozřejmost. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 81/2026 však ukazuje, že realita může být o něco složitější.

Nejvyšší soud se zabýval případem, kdy si strany v kupní smlouvě výslovně nesjednaly konkrétní kupní cenu. Naopak odkázaly na ustanovení § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, které umožňuje uzavřít kupní smlouvu i bez určení ceny, pokud je zřejmé, že strany chtěly uzavřít smlouvu úplatně. V takovém případě se za sjednanou považuje cena obvyklá.

Katastrální úřad návrh na vklad zamítl a obdobný názor zaujaly i soudy nižších stupňů. Nejvyšší soud však dospěl k jinému závěru. Podle něj nelze automaticky dovozovat neplatnost kupní smlouvy jen proto, že v ní není uvedena konkrétní částka představující kupní cenu.

Pro realitní praxi jde bezpochyby o zajímavé rozhodnutí. Nelze však očekávat, že by kvůli němu realitní kanceláře, advokáti nebo developeři začali hromadně opouštět dosavadní postupy. Naopak. Většina běžných transakcí bude i nadále založena na zcela standardním modelu, kdy je kupní cena v kupní smlouvě jednoznačně určena a současně je detailně popsán způsob její úhrady.

Určitý význam může mít judikát například u složitějších investičních struktur, převodů mezi propojenými osobami nebo v případech, kdy se řeší zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. I zde však bude potřeba postupovat velmi obezřetně.

Za mimořádně důležité považujeme upozornění na jeden možný omyl, který by z rozhodnutí mohl vzniknout. Nejvyšší soud totiž neřekl, že je možné uzavřít kupní smlouvu s tím, že konkrétní kupní cena bude uvedena v jiném, samostatném dokumentu. Takový závěr by byl příliš odvážný. Rozhodnutí řeší situaci, kdy cena není určena vůbec a nastupuje zákonný mechanismus ceny obvyklé. Nelze jej proto vykládat jako potvrzení praxe, podle níž by byla kupní cena „schována“ v neveřejné příloze nebo v jiném dokumentu stojícím mimo samotnou kupní smlouvu.

Pozor na praktické problémy

Přestože Nejvyšší soud připustil platnost smlouvy bez konkrétně sjednané ceny, nelze přehlížet praktické problémy, které mohou podobné transakce provázet. Již samotné určení obvyklé ceny může být zdrojem sporů. Další komplikace mohou nastat při financování koupě prostřednictvím hypotečního úvěru. Banky běžně vyžadují přesnou znalost kupní ceny i mechanismu její úhrady. Obdobně mohou vznikat otázky v oblasti daňové nebo při plnění povinností podle AML předpisů.

Je proto potřeba zdůraznit, že uvedené rozhodnutí nepřináší revoluci v tom smyslu, že by již nebylo nutné do kupních smluv kupní cenu uvádět. Nejvyšší soud pouze potvrdil, že její absence nemusí za určitých okolností automaticky znamenat neplatnost smlouvy.

Pro běžnou realitní praxi tak nadále platí jednoduché doporučení: kupní cenu sjednat přesně, jasně a přímo v kupní smlouvě, včetně způsobu její úhrady, splatnosti a podmínek výplaty z úschovy. Právě tento postup poskytuje všem účastníkům transakce nejvyšší míru právní jistoty a minimalizuje riziko budoucích sporů.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu je přesto zajímavým připomenutím, že ani u tak základní otázky, jakou je kupní cena, nemusí být právní odpovědi vždy tak jednoznačné, jak se na první pohled zdá.

Článek vznikl ve spolupráci s Advokátní kanceláří Petráš Rezek.