Smlouva o zprostředkování musí být jasná a přehledná

Smlouvy se často nepodepisují v ideálních podmínkách. Realitní makléř přijde s připravenými dokumenty, sedíte v kavárně nebo stojíte v prázdném bytě a během několika minut podepisujete smlouvu, která může mít zásadní dopad na váš další život. Právě proto je důležité věnovat pozornost každému ustanovení.

Ne všechny smlouvy jsou totiž férové. Někteří realitní zprostředkovatelé stále schovávají důležitá ustanovení do méně nápadných částí textu, kde je klient snadno přehlédne. Jeden takový případ nedávno řešil Nejvyšší soud ČR.

Podle serveru epravo.cz se jednalo o spor mezi spotřebitelem a realitní kanceláří, kdy spotřebitel uzavřel na dálku smlouvu týkající se koupě nemovitosti, která obsahovala i povinnost zaplatit blokační úhradu ve výši 300 000 Kč. Pokud by ji neuhradil včas, hrozila mu smluvní pokuta ve výši 30 % této částky.

Spotřebitel využil právo na odstoupení od smlouvy

Spotřebitel však místo úhrady využil svého zákonného práva a do 14 dnů od smlouvy odstoupil podle § 1829 občanského zákoníku. Realitní kancelář tvrdila, že odstoupit nemohl, protože údajně souhlasil s okamžitým zahájením poskytování služby a byl poučen o ztrátě práva na odstoupení. Právě zde vznikl hlavní problém.

Výluka práva odstoupit byla totiž pěkně „schovaná“ v odstavci zabývajícím se podle nadpisu naprosto jinou tématikou.

Zákon sice umožňuje, aby spotřebitel při smlouvách uzavřených na dálku přišel o právo odstoupit, ale pouze za splnění dvou podmínek. Jednak musí výslovně souhlasit se zahájením plnění před uplynutím 14denní lhůty, a zároveň musí být jasně poučen, že tím ztrácí právo od smlouvy odstoupit. Podle realitní kanceláře bylo vše uvedeno ve smlouvě.

Sporné ustanovení se však nacházelo v článku nazvaném „A několik poučení a zákonných povinností na závěr…“, který obsahoval hlavně informace podle AML zákona proti praní špinavých peněz. A právě mezi těmito a dalšími administrativními informacemi byla skrytá věta o tom, že spotřebitel souhlasí s okamžitým zahájením služby a nemůže od smlouvy odstoupit.

Nejvyšší soud: Ukázkový případ skrytého jednání

Nejvyšší soud označil takové řešení za „ukázkový případ skrytého ujednání“, které může snadno uniknout pozornosti spotřebitele. Takové jednání podle soudu není poctivé a nepožívá právní ochrany. Navázal na některá svá předchozí rozhodnutí i rozhodnutí Ústavního soudu a znovu zdůraznil, že nestačí, aby bylo ustanovení ve smlouvě pouze formálně uvedeno.

Důležité je také, kde je umístěno, jak je graficky zvýrazněno, zda ho může spotřebitel rozumně očekávat a zda mu skutečně může porozumět.

Co zákon považuje za skryté jednání

Pokud podnikatel schová důležité omezení práv do části smlouvy, která působí jen jako technické nebo administrativní sdělení, jde podle § 1753 občanského zákoníku o skryté ujednání. K takovému ustanovení se pak nepřihlíží.

A tak dle soudu byla ztráta práva odstoupit neúčinná a spotřebiteli bylo dáno za pravdu, že odstoupil od smlouvy včas a platně. Nemusel tedy platit ani blokační úhradu, ani smluvní pokutu.

Rozhodnutí je důležitým varováním pro realitní kanceláře i další podnikatele, ale i pro jejich klienty. Realitní kanceláře by měly své smlouvy zpracovávat tak, aby ujednání, která omezují práva klienta, byla pro něj jasná, viditelná a srozumitelná.

Proč se vyplatí nechat smlouvu zkontrolovat

Pro klienta je takový případ varováním, aby si smlouvu slovo od slova přečetl a pokud mu něco není jasné, požadoval po realitní kanceláři vysvětlení nebo si nechal smlouvu zkontrolovat nezávislým právním poradcem. Jen tak se může uchránit pozdějších soudních sporů, kdy může mít – jako v tomto případě – zablokované nemalé částky i na několik let, než soudy definitivně rozhodnou.

Jak je vidět, rozhodnutí Nejvyššího soudu znovu potvrdilo, že ochrana spotřebitele není jen formalita. Pokud chce podnikatel využít zákonnou výjimku nebo omezit práva klienta, musí to udělat jasně, přehledně a poctivě. Skrytá smluvní ujednání nemají v právním styku místo.