Práva vlastníků mají přednost. Soud smetl zákaz pronájmů ve stanovách SVJ

Platí to i pro pronajímání bytů v osobním vlastnictví. A stanovy SVJ to musí respektovat. Pokud se přesto do stanov dostane klauzule, v níž bude potřeba souhlasu SVJ s pronajímáním bytů v osobním vlastnictví, nebude tento bod stanov právně závazný. Zákon totiž hovoří jinak.

V minulých letech se k tomu jasně vyjádřil i Nejvyšší soud, když v právním sporu uvedl, že společenství vlastníků se při úpravě svých stanov, resp. jejich zpracování či změně, může pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývajících z jeho působnosti. Rozhodne-li tedy shromáždění prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které nemá právní platnost – dle soudu se tedy na něj nahlíží, jako kdyby přijato vůbec nebylo (usnesení z 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022).

Tentokrát se soud zabýval tím, že některá SJV se snaží omezit krátkodobé pronájmy bytů prostřednictvím různých internetových ubytovacích platforem, jako je Airbnb a podobné.

Toto krátkodobé ubytování totiž přináší mnoha bytovým domům a vlastníkům či dlouhodobým nájemníkům někdy mnoho problémů. Jde o to, že krátkodobí nájemníci, což jsou ve valné většině turisté, nerespektují domovní řád. Často se z takových bytů line dlouho do noci hluk, běžné bývají odpadky v prostorách bytového domu, a nezřídka při upomenutí se sousedé dočkají arogance, a někdy i vyhrožování. Je tedy pochopitelné, že o takové nájemníky sousedé nestojí. Problém je právě v tom, že vlastníci pronajímaných bytů bydlí jinde a jejich byty někdy i spravuje smluvní firma a oni si problémů nemusí být vědomi, nebo je nezajímají. 

A to je právě ten problém. Je jedno, zda se jedná o krátkodobý či dlouhodobý pronájem, odpovědnost vůči SVJ má vždy pronajímatel a ten má zajistit, že se jeho nájemníci budou chovat v souladu s domovním řádem. Pokud se to tak neděje, není divu, že SVJ se snaží nějakým způsobem se vůči podobným praktikám vymezit. Bohužel, není to ale možné prostřednictvím stanov SVJ.

Rozsah a výkon práv vlastníka je zákonem vymezen tak, že podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku vlastník může svoji jednotku svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat, přičemž je při tom omezen pouze stejnými právy jiných vlastníků jednotek.

Soud potvrdil, že i krátkodobý pronájem je legitimním výkonem vlastnického práva, a o způsobu využití bytu tak nemůže rozhodovat většina vlastníků. Takové oprávnění si nemůže osvojit ani přijetím regulace ve stanovách. I když je to někdy pro bytový dům značně zatěžující, je nutné tedy respektovat, že právo byt pronajmout je právo vlastníka na jeho využití a do takového práva nemůže SVJ zasahovat.



Pokud jsou nájemníci v bytě hluční, neukáznění a narušují soužití v domě, sousedé mají několik možností, jak situaci řešit. Nejprve je vhodné pokusit se o osobní domluvu – upozornit nájemníky nebo vlastníka bytu na nevhodné chování a požádat je o respektování domovního řádu. Pokud domluva nepomůže, mohou sousedé kontaktovat výbor SVJ, který může vlastníkovi bytu zaslat upozornění nebo požadovat nápravu.

V krajním případě lze přivolat i městskou policii při opakovaném a závažném porušování pořádku, například při nočním rušení klidu. SVJ může také požadovat, aby vlastník zajistil dodržování pravidel, protože odpovědnost za chování nájemníků nese vždy pronajímatel. Pokud by i přes opakované stížnosti nedošlo k nápravě, je možné celou věc řešit soudně, například v případě dlouhodobého a závažného narušování práv ostatních obyvatel domu.

V posledních několika letech se zabývají úpravami práv a povinností krátkodobých ubytovatelů vedení měst, obcí i legislativci. Z dosavadních výstupů vyplývá, že další z možností, pokud vlastník v bytovém domě ubytovává turisty a sám tam nebydlí, je upozornit na jeho činnost živnostenský úřad a stavební úřad, které mohou zahájit šetření, zda je byt právně uzpůsobený k poskytování ubytovacích služeb a zda má k této činnosti vlastník bytu příslušné živnostenské oprávnění.