Pronajímáte byt? Za chyby nájemníka nesete odpovědnost vy

Ne každý bydlí v bytě, který vlastní. Naopak, investiční byty se v posledních letech staly velmi zajímavým finančním nástrojem pro zhodnocení úspor. S tím však souvisí i nájemní vztahy, protože aby byt vydělával, je třeba v něm mít nájemníka.

I když bude mít pronajímatel sebelépe postavenou nájemní smlouvu, nemusí se někdy vyhnout komplikacím v rámci SVJ. Ne každý nájemník se totiž v bytě chová tak, jak má, a pokud pronajímatel nebydlí v místě, nemusí to ani zjistit. Časté bývá narušování soužití v bytovém domě, zvláště hlukem, nevhodným chováním ve společných prostorách či ignorováním domovního řádu. Časté také bývá, že nájemce ignoruje základní povinnosti vůči SVJ tím, že například nehlásí změny v počtu osob v domácnosti nebo odmítá umožnit přístup k měřidlům v bytě kvůli odpočtům. 

Ovšem za jeho chování ručí pronajímatel, resp. vlastník bytu, protože on sám je členem SVJ

Podle § 1176 občanského zákoníku vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž vlastník umožnil přístup do domu nebo bytu. 

Stejně tak zákon upravuje povinnosti vlastníka vůči SVJ ohledně oznamování nájemního vztahu. Vlastník jednotky je povinen oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Pokud se počet osob v průběhu doby mění, měl by to nájemce neprodleně oznámit buď pronajímateli, nebo přímo pověřené osobě v SVJ. 

Problémem bývají i podnájemníci

Pronajímatelé většinou tuto záležitost ošetří v nájemní smlouvě tak, že podnájemní vztah je možný pouze se souhlasem pronajímatele. Jde ale opět o to, jak to pronajímatel zjistí. Neseriózní nájemce může podnájemníka, od kterého si bere peníze za podnájem, dlouhou dobu vydávat za návštěvu. A otázka délky návštěvy v bytě není v českém právu definována konkrétním počtem dní, kdy se „host“ mění v „obyvatele“. Nicméně klíčovým milníkem je doba dvou měsíců. Podle občanského zákoníku má nájemce právo přijímat návštěvy podle svého uvážení a pronajímatel mu je nesmí zakázat, ale s délkou pobytu se pojí ohlašovací povinnost.



Pokud návštěva setrvá déle než dva měsíce v součtu během jednoho roku, zákon na takovou osobu pohlíží jako na nového člena domácnosti. V takovém případě je nájemník povinen tuto skutečnost pronajímateli neprodleně nahlásit. 

Je důležité si uvědomit, že i když majitel nemůže návštěvy zakázat v nájemní smlouvě, má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který odpovídá jeho velikosti a hygienickým podmínkám. Pokud by tedy nájemník nahlášení další osoby „záměrně opomněl“ a návštěva by se v bytě fakticky usadila na delší dobu, riskuje tím závažné porušení nájemní smlouvy, které může vést až k výpovědi z nájmu. 

Může se stát, že nájemce bude opakovaně narušovat soužití v domě, aniž by to vlastník, bydlící třeba na druhém konci města či dále, vůbec zjistil. Pak může být udiven, když mu přijde z vedení SVJ konkrétní výstraha a žádost o nápravu. Aby tomu předešel, stačí si v rámci pronajímání bytů stanovit základní zásady komunikace s nájemníky i SVJ.

Především by měl vlastník nájemci předat kontakt na správce domu, popřípadě předsedu výboru, a vysvětlit mu základní fungování společenství. Dále by měl průběžně nájemce informovat o rozhodnutích shromáždění SVJ, která se ho týkají – zejména o změnách příspěvků, plánovaných opravách nebo nových domovních pravidlech. A za třetí by neměl spoléhat jen na komunikaci s nájemcem, ale stále se zajímat o současnou situaci v SVJ, udržovat aktivní kontakt s výborem SVJ a hlídat, zda nejsou na jeho nájemníky stížnosti.

Samozřejmostí nájemního vztahu by mělo být, že nájemce bude při podpisu nájemní smlouvy seznámen se stanovami SVJ a smluvně se zaváže tyto stanovy dodržovat a v případě nedodržení bude sjednána i smluvní pokuta. Pokud nájemce pravidla poruší a bude argumentovat tím, že o nich nevěděl, ocitne se pronajímatel ve svízelné situaci, kterou bude muset řešit na obě strany – jak směrem k nájemníkovi, tak směrem k SVJ.