Při koupi nemovitosti je třeba věnovat pozornost duplicitnímu vlastnictví

Zdálo by se, že jedna nemovitost nemůže mít několik vlastníků, pokud to nejsou spoluvlastníci. Tedy pokud nevlastní každý z nich určitou část nemovitosti, nebo podíl na nemovitosti. Opak je pravdou. I když tyto situace nejsou časté, může se stát, že v katastru nemovitostí je u stejné nemovitosti uvedeno více vlastníků, i když se nejedná o spoluvlastnictví.

Podle odborníků z portálu epravo.cz se sice jedná o situaci, která by teoreticky ani neměla nastat, ale v praxi čas od času nastane, a tak mohou být v katastru nemovitostí uvedeni k jedné a téže nemovitosti dva výluční vlastníci, aniž by byli spoluvlastníky či manželi. 

Podobná situace může nastat i při spoluvlastnictví. To když v katastru jsou uvedeni spoluvlastníci, jejichž součet podílů na listu vlastnictví je větší než 1. Může to znamenat, že je například zapsáno pět vlastníků, z nichž každý vlastní čtvrtinu nemovitosti, což je pět čtvrtin, tedy jedna a čtvrt nemovitosti. Fakticky možné to není. 

Kde se tedy stala chyba?

Podle vyjádření odborníků se to stát může, respektive se to dříve stávalo, a to zvláště do roku 2014. Pokud byly katastrálnímu úřadu předloženy k zápisu různé listiny svědčící o vlastnictví různých osob k téže nemovitosti, nebyl úřad oprávněn posuzovat jejich platnost a nemohl z takového důvodu odmítnout nějakou zapsat. Proto v takovém případě provedl zápis tzv. duplicitního vlastnictví tak, že na samostatném listu vlastnictví se vyznačilo vlastnictví k dané nemovitosti ve prospěch všech vlastníků dle předložených listin. Častým důvodem duplicity bylo dříve hlavně nedůsledné evidování majetku, převody při restitucích a podobné.

Jak se duplicitního vlastnictví zbavit? Není to jednoduché.

Duplicitní vlastníci se musí dohodnout a uznat vlastnické právo jednoho z nich, většinou souhlasným prohlášením nebo dohodou o narovnání. Pokud se nedohodnou, musí spor rozhodnout soud na základě tzv. určovací žaloby, tj. žaloby na určení vlastnictví.



Katastrální úřad nemůže o vlastníkovi sám rozhodnout a je vázán rozhodnutím soudu, který určí vlastníka nemovitosti. Po obdržení rozhodnutí soudu katastrální úřad odstraní duplicitní zápis vlastnictví a aktualizuje údaje o vlastníkovi v souladu se skutečným právním stavem. 

Při zápisu do katastru nemovitostí je též nutné myslet na to, že ke zrušení duplicitního zápisu je třeba, aby byl navržen výmaz vlastnického práva toho z duplicitně zapsaných vlastníků, který nemá být v katastru nadále evidován.

Pamatujte na tuto skutečnost, pokud plánujete koupit nemovitost. V první řadě si nechte od stávajícího vlastníka nebo realitního makléře předložit výpis z katastru nemovitostí, a především list vlastnictví. Ten si můžete zdarma on-line vyhledat předem i vy, než půjdete na prohlídku, pokud znáte přesné údaje. Z listu vlastnictví lze zjistit, zda je vlastnictví právně v pořádku, nebo zda náhodou nejde právě o duplicitní vlastnictví. I když se to nezdá, podle informací může takových duplicitních zápisů být v katastru nemovitostí několik desítek tisíc. 

Koupě nemovitosti s duplicitním vlastnictvím sice není podle právního stanoviska vyloučena a podle informací z katastru nemovitostí lze nového vlastníka místo jednoho stávajícího zapsat – ale kupovat nemovitost s nevyřešenými vlastnickými právy, ač bude kupující sebevíce zdůrazňovat, že on je ten skutečný vlastník, by bylo nemoudré. Nového vlastníka sice katastr zapíše, ale stále to bude vlastník „jen“ duplicitní a bude to on, který bude muset s dalšími duplicitními vlastníky vše vyřešit. Proto o nabídce takové nemovitosti je lepší neuvažovat a prodávajícímu doporučit, aby duplicitní vlastnictví nejprve vyřešil a pak teprve nabídl nemovitost k prodeji.

Problematika duplicitních zápisů je i dnes poměrně rozšířená a při koupi nemovitosti zcela nevyhovující. Proto je třeba hned v úvodu zájmu o určitou nemovitost zkontrolovat veškeré doklady vážící se k vlastnictví nemovitosti.