Může v případě dluhů pronajímatel zadržet věci nájemce?

Pokud mluvíme o pronájmu prostor pro podnikání, tak lze při dlužném nájemném uplatnit zadržovací právo. Ale musí tomu předcházet několik kroků.

Pokud nájemce prostor určených k podnikání například neplatí nájemné po dobu delší, než jsou tři měsíce, pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty dle ustanovení § 2232 občanského zákoníku, který říká, že porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

K tomu mu může oznámit, že v případě, že neuhradí dlužné částky, přistoupí k zadržení věcí uložených v pronajatých prostorách. Pronajímatel může zadržet nájemci věci nejen za účelem zajištění nájemného, ale jakékoliv pohledávky, která vznikla během pronájmu prostor, tj.  například nehrazení energií, úklidu, neuhrazení renovace či jiných smluvně dohodnutých služeb.

Pokud nájemce na výpověď nereaguje – dlužnou částku neuhradí, a navíc nevyklidí prostory, může pronajímatel přistoupit k uplatnění zadržovacího práva, tj. v podstatě k vyklizení prostor a uložení věcí, které by mohly být vydány nájemci, pokud dluh uhradí. 



Zákon uvádí výslovně, že lze zadržet movité věci, které má nájemce v předmětu nájmu. Právníci se přiklánějí k názoru, že pronajímatel může uplatnit své zadržovací právo vůči všem věcem, tedy i věcem, jež nejsou ve vlastnictví nájemce, nacházející se v prostorách sloužících k podnikání. V případě nájmu prostor sloužících k podnikání je totiž v praxi běžné, že nájemce má v prostorách umístěny movité věci například na základě smlouvy o leasingu a není skutečným vlastníkem věci.

Ovšem které věci jsou ve vlastnictví třetích osob, pronajímatel těžko zjistí, pokud nájemce nespolupracuje. Jedinou možností tedy je v písemném oznámení o zadržení movitých věcí vyzvat nájemce k odstranění věcí, jež nejsou v jeho vlastnictví. Je to v podstatě jediná možnost, čím lze zamezit případným sporům.

Pak lze přistoupit ke konkrétnímu vyklizení nebytových prostor pronajímatelem. To může pronajímatel realizovat vlastními silami, nejlépe za účasti notáře, jež průběh vyklizení, soupis vyklízených věcí a stav vyklízených věcí zachytí v notářském zápise. Ten lze případně i použít jako důkaz v soudním řízení, pokud by nájemce argumentoval například jiným seznamem uložených movitých věcí, jejich zničením a podobně. 

Po vyklizení nájemních prostor má pronajímatel povinnost vyklizené věci s péčí řádného hospodáře uložit. Pro pronajímatele to ale často může znamenat další náklad, zvláště pokud jde o rozměrné věci. Proto vzniknou-li pronajímateli v souvislosti s péčí o zadržené věci náklady, má vůči nájemci nárok na jejich náhradu.



Po zadržení věci musí pronajímatel (tj. věřitel) nájemci zadržení věcí písemně oznámit a požadovat úhradu dluhu. Běžná doba k úhradě bývá 7-14 dní. Pokud dlužník neuhradí dluh ani po výzvě, je možné prodat zadržené movité věci. 

Ty se prodávají většinou ve veřejné dražbě, ale zákon nevylučuje i jiný obvyklý způsob. Důležité je, že pronajímatel musí při prodeji postupovat s péčí řádného hospodáře a dosáhnout nejvyšší možné ceny. Po prodeji zadržených věcí je povinen dlužníkovi prodej vyúčtovat a pokud výtěžek prodeje převyšuje dluh, zbývající částku vrátit dlužníkovi – bývalému nájemci.

Zadržení movitých věcí v případě dluhu v prostorách nájmu podnikatele je i dle usnesení Nejvyššího soudu možné. V podobném procesu, kdy se nájemce proti zadržení věcí a vystěhování prostor bránil, soud uvedl v rozsudku, že pronajímatelé nejednali protiprávně, pokud nájemce po skončení nájemního vztahu k nebytovým prostorám tyto řádně nevyklidil, a pronajímatelé je tedy vyklidili vlastními silami. Jejich postup při vyklizení zachycený notářským zápisem a provázený uložením vyklizovaných věcí movitých nelze označit ani za zásadně protiprávní ani za provedený v rozporu s dobrými mravy.