Více vlastních peněz, méně dostupné bydlení. Nový zásah ČNB dopadne i na rodiny

Podle České národní banky překročila aktivita na hypotečním trhu dlouhodobé průměry, ceny bytů a domů rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se podíl hypoték na pořízení nemovitostí určených jako investice. Od dubna tak začíná platit doporučení ČNB, které má tento segment přísnějšími podmínkami o něco zchladit. Záměr je jasný, praktické dopady se ale mohou dotknout nejen investorů.

Doporučení se týká hypoték ve dvou typech situací – pokud o ně člověk žádá za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu, tedy tzv. investiční nemovitosti. 

Úvěry na investice podle centrálních bankéřů vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení. Proto od dubna zavádí doporučení pro poskytovatele, aby na hypotéky určené pro investiční nemovitosti uplatňovali přísnější podmínky. 

Banky by v rámci těchto úvěrů tedy neměly poskytovat financování více než 70 % hodnoty zastavené nemovitosti a poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr k jeho čistému ročnímu příjmu by neměl přesáhnout sedminásobek. Investoři si tak musejí připravit více peněz – budou muset do nákupu vložit 30 % vlastních prostředků a musejí počítat i s přísnějším posuzováním svého celkového zadlužení.

Navýšení o statistíce korun

Aktuálně banky standardně poskytují financování do úrovně LTV 80 % (u žadatelů mladších 36 let, kteří kupují první nemovitost, až LTV 90 %). U bytu za šest milionů korun je při LTV 70 % potřeba financovat z vlastních zdrojů 1,8 milionu korun. Při LTV 80 % by stačilo 1,2 milionu, tedy o 600 tisíc méně.

Podle Romana Bečičky, úvěrového analytika společnosti Broker Trust se mají výše uvedená omezení ČNB dotknout přibližně desetiny nově poskytnutých hypoték. „Záměrem je omezit zejména ten model, kdy investoři pořizují několik investičních nemovitostí s pomocí co nejvyššího objemu hypotečního úvěru.“ 

Vodítkem pro banku, zda půjde o investiční nemovitost, bude zejména fakt, zda bude příjem z nájmu započítán do bonity žadatele o hypotéku. Co se týká počtu vlastněných nemovitostí, tak ČNB výslovně uvádí, že poskytovatelé úvěrů mají ověřit „za využití všech dostupných informací“, kolik obytných nemovitostí již žadatel vlastní. Nerozhoduje přitom způsob jejich nabytí či forma financování.

Počítá se i 50% podíl na nemovitosti

Za vlastnictví nemovitosti se v tomto smyslu považuje každý podíl na celoročně obytné nemovitosti od 50 % výše a zahrnuty jsou i podíly v rámci bytových družstev a s největší pravděpodobností i celoročně obyvatelných chat a chalup. „Banky tak budou muset nový přístup uplatnit například i v situaci, kdy o hypotéku budou žádat manželé, z nichž každý může historicky vlastnit například zděděnou nemovitost, ve společném jmění mají byt a společně chtějí s pomocí hypotéky pořídit další,“ uvádí Roman Bečička.

Banky se budou řídit skutečně počtem vlastněných nemovitostí žadatele o hypotéku. Pokud tedy manželé z výše uvedené příkladu například pořizují nemovitost pro potomka a dítě bude uvedeno jako vlastník, nebude nutné přísnější postup uplatnit. 

Výjimkou, kdy bude možné nemovitost do výčtu vlastněných obytných nemovitostí nezahrnout, budou situace, kdy žadatel o hypotéku doloží její chystaný prodej. To využijí typicky lidé, kteří budou kupovat nové bydlení a starší nemovitost budou teprve prodávat.

Situacemi, u kterých se zřejmě až praxí vyjasní, zda půjde pohledem bank o investiční nemovitost, budou třeba pořízení přechodného druhého bydlení nebo apartmánu používaného částečně soukromě a částečně ke krátkodobému pronájmu.

Kombinace úvěrů pod drobnohledem

ČNB také apeluje na poskytovatele, aby brali zřetel na úvěry sjednané jinými institucemi a zamezili využití nezajištěných úvěrů k financování akontace žadatele o hypoteční úvěr. Chce tak zabránit využití více typů úvěrů pro nákup nemovitosti.

„I když jde „pouze“ o doporučení, ČNB bude přístup poskytovatelů monitorovat, a lze s vysokou pravděpodobností očekávat, že se jím tuzemské banky začnou řídit. Až praxe po 1. dubnu ale ukáže, jak k novému doporučení banky napříč trhem přistoupí v konkrétních případech,“ uzavírá Roman Bečička.

Opatření může reálně omezit aktuální vysoký apetit investorů do nemovitostí, případně je přiměje orientovat se na regiony, kde jsou ceny nemovitostí nižší a pro nákup jim bude stačit nominálně méně vlastního kapitálu. Část profesionálních investorů do nemovitostí může místo hypoték přistoupit například k podnikatelským půjčkám, kde ale musí počítat s vyšší úrokovou sazbou.