Jak probíhá zastavení nemovitosti při čerpání hypotéky

realitní zpravodaj

22. 4. 2024

Již jsme v minulých článcích probírali, jakou nemovitostí lze ručit za hypotéku, tedy ji „zastavit bance“. Většinou je to nemovitost, kterou kupujeme, a pokud nestačí, ručí se ještě nemovitostí další osoby. Tento proces má však také jasný průběh, a to od jednání v bance po zapsání zástavy do katastru nemovitostí.

Nejprve musí vyslovit banka souhlas, že lze danou nemovitostí ručit. Pro tyto případy mají bankéři své dispozice, jimiž se řídí. Jednak je to typ nemovitosti a její jasné vlastnické poměry, ale také její odhadní cena.

Konkrétně se jedná o poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti, a samozřejmě s tím souvisí i výše hotovosti, resp. vlastních finančních prostředků, které je třeba k hypotéce přidat. V současné době to většinou je minimálně 20 % z ceny kupované nemovitosti. Čím více máte naspořeno a můžete přidat, tím nižší bude čerpaná hypotéka, a tím spíše bude odhadní cena stačit ke koupi vybrané nemovitosti.

Proto prvním krokem, který je třeba udělat, aby bylo možné ručit danou nemovitostí, je zjistit její cenu. Pokud to není například byt od developera, který má jasně danou cenu, ale kupuje se například pozemek od soukromé osoby, starší byt či dům, je třeba nechat nemovitost ocenit. Banky mají své procesy a znalce, kteří toto ocenění provedou.

Každá banka má svoji interní metodiku, a určité požadavky má na banky i ČNB, nicméně způsob odhadu se nijak zvlášť neliší.

Například dle Moneta Money Bank se využívá několik způsobů zpracování odhadu nemovitosti, a to od cenových map, přes interní supervizory, až přes smluvní znalce. Banka vždy podle typu nemovitosti a účelu zhodnotí, jakým způsobem bude odhad nemovitosti zhotoven.

Žadatel o hypotéku pouze předá podklady k dané nemovitosti hypotečnímu bankéři a ten vše zajistí interní cestou. Výsledek odhadu je zpravidla znám do 5 pracovních dní, v komplikovaných případech, například když se zjistí právní vada na nemovitosti a podobně, může trvat zpracování odhadu déle.

Podle Luďka Havlíčka, odhadce a hypotečního specialisty makléřské společnosti Hypoasistent, se u odhadů pro účely bank jedná o odhad tržní ceny obvyklé. Banka potřebuje vědět, za kolik a za jak dlouho by v případě potřeby nemovitou věc bezpečně zpeněžila. Největší váhu má při tomto typu ocenění porovnávací metoda, kdy se porovnávají obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě.

Zástavní právo banky k nemovitosti se vkládá do katastru nemovitostí a vepisuje se na list vlastnictví. V případě koupě nemovitosti dochází k zápisu zástavy ještě před samotnou transakcí a převodem nemovitosti na nového vlastníka.

Zastava_nemovitosti

Postup je tedy tento:
- Kupující podepíše smlouvu o úvěru a prodávající podepíše zástavní smlouvu.
- Poté spolu s prodávajícím podepíše návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
- Poté by mělo dojít k úschově vlastních zdrojů, tj. složení peněz kupujícího na úschovní účet.
- Pak teprve se doporučuje podat návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Při návrhu je třeba uhradit správní poplatek, který v současnosti činí 2000 korun. Tento poplatek hradí ve většině případů majitel nebo budoucí majitel zastavované věci.

Poté katastr nemovitostí zapíše na list vlastnictví tzv. zástavu, resp. také zákaz zcizení a zatížení, což znamená, že vlastník má sice právo s nemovitostí disponovat, ale nesmí ji bez souhlasu banky prodat, darovat či zastavit někomu jinému. Tento „blok“ bude v katastru nemovitostí až do doby, než bude hypotéka splacena.

Po zřízení této zástavy banka umožní čerpat úvěr, resp. převede dohodnuté finanční prostředky na účet, kde je již vlastní vklad kupujícího. A v tuto chvíli se podává na katastr nemovitostí druhá žádost, a tou je žádost o převod vlastnického práva ke kupované nemovitosti na kupujícího.

Odhad nemovitosti pro účely hypotéky může být v případě, že kupujete starší byt, také určitým měřítkem, zda platíte dobrou cenu. Pokud totiž odhad nemovitosti bankou bude nižší, než kupní cena, za kterou je nemovitosti nabízena, může to znamenat, že nemovitost je nadhodnocena, a banka vás tak může někdy ochránit i před špatnou koupí. 

Související články

Co je to zástavní právo

Věcná práva definuje občanský zákoník v § 979 až 1474. Už z tohoto rozsahu je zřejmé, že tato práva mají zásadní význam pro fungování naší společnosti. Mezi věcná práva patří především vlastnické…

realitní zpravodaj

1. 4. 2024

Co vše se zapisuje do katastru nemovitostí

Věcná práva jsou charakterizována vztahem osoby k věci, jejíž právní osud sledují. Projevuje se to tak, že působí i vně závazku, tedy vůči neomezenému okruhu dalších osob, které jsou povinny zdržet…

realitní zpravodaj

4. 12. 2023

Co znamená zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?

Tyto zákazy se nejčastěji zřizují ve vztahu věřitel – dlužník, tedy zejména jako doplněk k zástavnímu právu banky při poskytnutí hypotečního úvěru. Banka zřízení zákazu zcizení a zatížení bere jako…

realitní zpravodaj

4. 1. 2023

Co je to pacht a co všechno si lze propachtovat?

Čím se liší pacht od běžného nájmu Pokud si někdo pronajme například byt, dům nebo zahradu, má právo věc pouze užívat. A pozor, není to slovíčkaření, ale velmi důležitý pojem. Při pachtu totiž…

realitní zpravodaj

10. 2. 2022

Digitalizace katastrálních map pokračuje novým mapováním. Co to pro vás znamená?

Digitalizace katastrálních map doplnila katastr o miliony parcel Při digitalizaci katastrálních map nešlo pouze o převedení katastrálních map do digitální podoby. Do katastru bylo z historických map…

realitní zpravodaj

30. 6. 2021

Nemovitosti v nabídce

ulice Polská, Kladno
4 990 000 Kč
prodej
prodej
ulice Střední 71/10, Praha
15 000 000 Kč
prodej
prodej
ulice Úzká, Nová Bystřice
8 500 Kč/měsíc
pronájem
pronájem
Copyright © 2006–2024 EuroNet Media s.r.o. | www.realitycechy.czZpracování osobních údajů