Pozor na černé stavby. Při nákupu nemovitosti nechte vše řádně zkontrolovat

realitní zpravodaj

29. 2. 2024

Nástavby, přístavby, přístřešky. Zdánlivě nevinná malá stavba kůlny na zahradní nářadí může novému vlastníkovi řádně zkomplikovat život. Jde totiž o černé stavby a podle nového stavebního zákona je nelze jen tak bez komplikací zlegalizovat. A co pak? Koupíte něco, co budete muset na své náklady zbourat.

1. ledna letošního roku vstoupil v účinnost nový stavební zákon a 1. července vstoupí navíc v platnost novela, která zpřísňuje legalizaci černých staveb. Jako černá stavba je označována stavba nebo změna/přístavba stavby, která byla provedena bez příslušného povolení, neexistuje k ní kolaudační ani jiné rozhodnutí o užívání a není zakreslena v katastrální mapě, případně je zakreslena nesprávně.

Pro legalizaci černé stavby musí být splněny tyto podmínky

Pokud už stavební úřad oznámil zahájení řízení o odstranění stavby, pak je lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení 30 dnů. Žádost musí splňovat stejné podmínky jako standardní žádost o stavební povolení. Stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu (např. ve vztahu k ochraně rostlin nebo živočichů).

Výjimku z požadavků na umisťování stavby (např. nedodržení odstupové vzdálenosti od sousedního pozemku) ale půjde povolit, pokud stavebník doloží souhlas účastníků řízení (v tomto případě sousedů).

Ovšem pozor, ne všichni sousedé musí automaticky souhlasit, třeba jim již léta právě ta kůlna na zahradě domu, který chcete koupit, vadí. A dodatečný souhlas nedají, nebo si budou klást podmínky, například určitou finanční kompenzaci. To může dodatečné povolení černé stavby prodražit. Nehledě na to, že pokuta za černou stavbu byla zvýšena a úřad ji může udělit až do horní hranice dvou milionů korun, a to i v případě, že stavbu dodatečně povolí.

Vyvarovat se koupě černé stavby znamená pro kupujícího před uzavřením kupní smlouvy trvat na provedení prověrky právního stavu nemovitosti. Takže nejen zkontrolovat „klasický“ výpis z katastru nemovitostí, resp. list vlastnictví, ale nechat si předložit katastrální mapu a fyzicky zkontrolovat, zda stav zachycený v mapě odpovídá realitě. Nezbytná je také kontrola povolení, která byla v minulosti ke stavbě vydána.

Ne vždy musí být tato povolení k dispozici, zvláště když půjde o starou nemovitost. Proto právníci v každém případě doporučují v kupní smlouvě formulovat prohlášení prodávajícího, že nemovitost disponuje platnými povoleními dle stavebního zákona, a na toto prohlášení navázat případnou povinnost prodávajícího uhradit v případě zjištění černé stavby veškeré související náklady a újmu kupujícího v souvislosti s dodatečným povolováním stavby v situacích, kdy se zjistí, že stavba nedisponuje potřebnými povoleními.

Dále je vhodné zavázat prodávajícího k případnému vrácení kupní ceny a k náhradě škody v případě zjištění, že by celá prodaná stavba nebo její podstatná část musela být na základě rozhodnutí stavebního úřadu odstraněna.

Pozor na černé stavby.


Pokud se přesto rozhodnete koupit nemovitost při vědomí, že její součástí je černá stavba, zkontrolujte si na stavebním úřadě, zda žádost o dodatečné povolení nebyla již jednou podána a nebyla zamítnuta.

Nový stavební zákon totiž neumožňuje podat tuto žádost opakovaně. Což v důsledku znamená, že stavba bude muset být odstraněna. Možná to nebude vadit v případě výše zmíněné kůlny, ovšem nutnost odstranit například garáž přistavěnou k domu, verandu, či dokonce horní patro, se může stát noční můrou nového majitele a zmařit investici vloženou do takové koupě.

Lepší je takovou koupi vůbec nerealizovat. Pokud však nenajdete jinou vhodnou nemovitost v dané lokalitě, měl by před prodejem nemovitosti uvést do souladu se zákonem černou stavbu stávající vlastník, resp. prodávající.

Dle nového stavebního zákona bude řízení o dodatečném povolení stavby součástí řízení o nařízení odstranění stavby, což znamená že v rámci jednoho řízení bude buď vydáno dodatečné povolení, nebo nařízení k odstranění. Celý proces předpokládá rychlou reakci a aktivitu ze strany stavebníka. Jakmile stavebník nebude včas konat, neodvratně se přiblíží ukončení procesu tím, že stavbu bude muset odstranit.

Související články

Na ústní dohody nespoléhejte. Při koupi nemovitosti to platí zvláště

Mohlo by se totiž stát, že k výstavbě vůbec nedojde nebo se její realizace prodlouží o několik let a kupující bude mít vázané peníze v nedokončeném projektu. Nová role bank a stavebních spořitelen …

realitní zpravodaj

8. 1. 2024

Co je možné postavit na zahradě a za jakých podmínek?

Mnoho vlastníků si neuvědomuje, že ač je zahrada jejich vlastnictvím, nelze na ní bez povolení postavit cokoli. Jestliže si není vlastník jist, lze jen doporučit, aby s plánovaným záměrem zašel na…

realitní zpravodaj

19. 10. 2022

Černé stavby budou "na černé listině“

Jistě znáte lidsky pochopitelné případy. Soused, chovatel drobného zvířectva, zbořil dřevěnou králíkárnu a postavil novou zděnou kůlnu s prostory pro chov, garáží a skleníkem a po dohodě se sousedem…

realitní zpravodaj

14. 9. 2022

Koupili jste dům a objevili vady? Jak je správně reklamovat?

Prodávající i makléř mají informovat pravdivě a kompletně Odpovědnost za stav domu nese prodávající. Odpovídá tedy i za vady, které nezpůsobil, nebo o nich dokonce neví. Chce-li se vyhnout riziku…

realitní zpravodaj

17. 1. 2022

Černá stavba. Dodatečně povolit nebo odstranit?

Stavba neoprávněná Taková je stavba zřízená na cizím pozemku. Což je právě případ, kdy příbuzný postavil za vaší nepřítomnosti na vaší zahradě dům. Pokud jste o tom nevěděl, můžete ho vyzvat k…

realitní zpravodaj

19. 3. 2021

Nemovitosti v nabídce

ulice K rokli, Praha-Satalice
15 990 000 Kč
prodej
prodej
ulice Západní 2733, Varnsdorf
1 750 000 Kč
prodej
prodej
Syrovice
8 967 Kč/měsíc
pronájem
pronájem
Copyright © 2006–2024 EuroNet Media s.r.o. | www.realitycechy.czZpracování osobních údajů