Je možné do stanov SVJ zakotvit smluvní pokutu?
V Česku existuje více než šedesát pět tisíc společenství vlastníků jednotek (SVJ) s více než 1,6 milionem bytů. Je pochopitelné, že ne všichni vlastníci se ke svému majetku chovají stejným způsobem. Vlastník rodinného domu prostě musí hradit náklady na dům, jinak nebude topit, svítit, prostě fungovat. Někteří spoluvlastníci v SVJ se však chovají spíš jako nepovedení nájemníci.
A společenství se snaží bránit. Ne vždy je však obrana zákonná a možná.
Jaké povinnosti lze vlastníkům zakotvit do stanov SVJ
Jsou to zejména povinnosti hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku, zálohy za služby a nedoplatky vyplývající z vyúčtování. Spoluvlastník a osoby, které bydlí v jeho bytě, se dále musí při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení řídit příslušnými právními předpisy a musí se zdržet jednání, které by poškozovalo ostatní členy společenství a jejich majetek. Také musí odstranit na svůj náklad závady a poškození, které v domě způsobili.
Povinností je samozřejmě více, avšak časté spory se vedou právě o náhradu či odstranění škod, které spoluvlastník nebo jeho spolubydlící v domě či ostatním spoluvlastníkům způsobil. Může jít o vážné poškození společného majetku, například vandalismus, zničení poštovních schránek, rozbití vchodových dveří, výtahu, ale také o opakovaný nepořádek ve společných prostorách, zanechávání odpadků či různých překážek na chodbě, výkaly domácích zvířat, poškození stěn při stěhování objemných věcí a podobně.
Smluvní pokuta ve stanovách je právně nevymahatelná
Protože se často stává, že výbor SVJ není schopen vymoci na viníkovi opravu poškozené věci, či úhradu této opravy, rozhodla se některá SVJ do stanov zakotvit smluvní pokutu. To však dle vyjádření právníků nelze.
Podle JUDr. Petr Kolmana, Ph.D., lze smluvní pokutu uložit pouze při porušení smluvní povinnosti plynoucí ze smlouvy, a ne při porušení stanov či třeba vyhlášky. Smluvní pokuta, jak již její název naznačuje, vždy musí plynout z nějaké konkrétní smlouvy, ke které se strany svobodně, určitě a vážně zaváží.
Proto SVJ nemohou do stanov začleňovat smluvní pokuty, i když by se to třeba předsedům a výborům společenstev hodilo, protože ne všichni vlastníci plní své povinnosti tak, jak se od nich očekává, a případné prohřešky přiznají a nesou za ně zodpovědnost.
Výjimka, která potvrzuje pravidlo
Podle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě, je však z výše uvedeného pravidla přece jen výjimka. Pokutu lze udělit, pokud poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní povinnost stanovenou zákonem – tedy musí jít o porušení zákonné povinnosti, ne povinnosti vyplývající pouze ze stanov. Podle výše uvedeného zákona jde především o povinnosti oznámit změnu počtu osob v bytové jednotce, nedoručení vyúčtování služeb, odmítnutí členovi SVJ nahlédnout do podkladů k vyúčtování a některé další. O výši pokuty ale musí rozhodnout společenství a ta nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Smluvní pokuty, nad rámec ustanovení § 13 zákona č.67/2013. Sb., do stanov SVJ nepatří, a pokud tam již jsou, jsou právně nevymahatelné.
Související články
Má spoluvlastník povinnost účastnit se shromáždění SVJ a hlasovat?
Bytových domů ve správě SVJ je dnes v České republice většina. Častým jevem bývá, že i byty v družstevním vlastnictví se po splacení anuity přetransformují ve společenství vlastníků jednotek (SVJ). A…
realitní zpravodaj
24. 8. 2022
Stačí účast pouze jednoho z manželů při hlasování na shromáždění vlastníků jednotek?
Zdálo by se to jednoduché. K hlasování o bytě, který je ve společném jmění manželů, by měla stačit na shromáždění přítomnost jednoho z manželů, který hlasuje za celou jednotku. Nicméně i dnes to může…
realitní zpravodaj
9. 8. 2022
Jak postupovat, když vlastník nehradí poplatky do fondu oprav
Obvykle se výše měsíčního poplatku do fondu oprav určuje podle celkové plochy bytové jednotky. Peníze z fondu oprav se používají k údržbě a opravám společných částí domu, hradí se z něj různé…
realitní zpravodaj
1. 8. 2022
Do jaké míry odpovídá statutární orgán SVJ za způsobené škody?
V případě, že si SVJ zvolí výbor, je to tzv. kolektivní orgán. To znamená, že členové výboru nemohou rozhodovat jako jednotlivci a nemohou samostatně jednat za společenství bez ohledu na názor…
realitní zpravodaj
21. 2. 2022
Příspěvek do fondu oprav. Jaká jsou vaše práva a povinnosti?
Záloha se upravuje stanovami. Tento příspěvek bývá občas předmětem sporů vlastníků bytových jednotek. Jednak jde o výši příspěvku, která bývá často velmi rozdílná. Běžně se pohybuje od 10 až do 45 Kč…
realitní zpravodaj
5. 8. 2020